Rollierendes Eigenkapital für Vermietimmobilien: So baust du dir ein Immobilien-Portfolio auf, ohne immer neu zu sparen

Der Traum vom eigenen Immobilien-Portfolio ist für viele Menschen ein Synonym für finanzielle Freiheit. Immobilien gelten als eine der stabilsten und rentabelsten Anlageformen, die passives Einkommen generieren und Vermögensaufbau ermöglichen. Doch der Einstieg ist oft mit einer großen Hürde verbunden: dem Eigenkapital. Jede neue Immobilie erfordert eine erhebliche Summe an Ersparnissen für den Kauf, die Nebenkosten und die nötige Sicherheit für die Bank. Dieser Prozess des Sparens und Kaufens kann mühsam sein und den Aufbau eines größeren Portfolios über Jahrzehnte hinweg verzögern.

Doch es gibt eine fortschrittliche und hochstrategische Methode, die dieses Problem umgeht: das rollierende Eigenkapital. Diese Strategie ermöglicht es dir, das in deiner ersten Immobilie gebundene Kapital effizient zu nutzen, um die nächste und die übernächste Immobilie zu finanzieren. Es ist eine fortgeschrittene Technik, die den Vermögensaufbau erheblich beschleunigen kann, aber auch ein tiefes Verständnis für Finanzen und den Immobilienmarkt erfordert.

In diesem Beitrag tauchen wir tief in das Konzept des rollierenden Eigenkapitals ein. Wir erklären dir, wie es funktioniert, warum es so effektiv ist und welche Chancen und Risiken du dabei kennen musst.

 

1. Der Mythos vom festen Eigenkapital: Die Hürde beim Immobilienkauf

Die traditionelle Methode, ein Immobilien-Portfolio aufzubauen, sieht in der Regel so aus:

• Man spart über Jahre hinweg 20 % bis 30 % des Kaufpreises für eine erste Immobilie an.
• Man nimmt einen Kredit auf, kauft die Immobilie und vermietet sie.
• Nun spart man erneut, um für die nächste Immobilie wieder eine neue Eigenkapitalbasis aufzubauen.

Dieses Vorgehen ist sicher und bewährt, aber auch extrem langsam. Das gebundene Kapital liegt brach und arbeitet nicht für dich. In einem dynamischen Markt können so wertvolle Chancen verpasst werden. Das rollierende Eigenkapital bricht mit dieser Denkweise und nutzt das bereits in den Immobilien gebundene Vermögen aktiv.

 

2. Was ist rollierendes Eigenkapital und wie funktioniert es?

Die Strategie des rollierenden Eigenkapitals ist ein eleganter Weg, um den Hebeleffekt des Kredits zu maximieren. Sie funktioniert in mehreren, aufeinander aufbauenden Schritten:

Schritt 1: Die Basisimmobilie

Der Grundstein ist der Kauf der ersten Vermietimmobilie. Ziel ist es, diese so schnell wie möglich abzuzahlen oder durch eine Wertsteigerung eine hohe Eigenkapitalquote aufzubauen. In dieser Phase des Prozesses zahlst du den Kredit für die erste Immobilie zurück. Gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie in der Regel.

 

Schritt 2: Die Beleihung des Eigenkapitals

Sobald du in deiner ersten Immobilie eine signifikante Eigenkapitalquote (z. B. 30 % bis 40 %) aufgebaut hast, gehst du zu deiner Bank. Du beantragst einen neuen Kredit, der nicht zur Finanzierung der ersten Immobilie dient, sondern auf dem Wert dieser Immobilie basiert. Die Bank ist oft bereit, das Objekt bis zu 80 % seines Wertes zu beleihen.

 

Schritt 3: Der Kauf der nächsten Immobilie

Der Betrag, den du aus diesem neuen Kredit erhältst, dient nun als Eigenkapital für den Kauf deiner zweiten Vermietimmobilie. Du musst also nicht erneut jahrelang sparen, um die Nebenkosten und den Eigenanteil für das zweite Objekt zu finanzieren. Das Kapital “rollt” aus der ersten Immobilie in die zweite. Die Mieteinnahmen der ersten Immobilie helfen dir, den neuen Kredit für die zweite zu bedienen.

 

Schritt 4: Der rollierende Effekt

Dieser Prozess wiederholt sich. Sobald die zweite Immobilie durch Tilgung und Wertsteigerung eine hohe Eigenkapitalquote aufweist, kann auch sie beliehen werden, um das Eigenkapital für die dritte Immobilie bereitzustellen. Auf diese Weise kannst du deinen Immobilienbestand exponentiell wachsen lassen, ohne immer wieder von vorne anfangen zu müssen.

 

3. Chancen und Risiken: Eine ehrliche Betrachtung

Das rollierende Eigenkapital ist eine leistungsstarke Strategie, aber sie ist nicht risikofrei. Eine sorgfältige Planung ist hier das A und O.

Die Chancen

• Beschleunigter Vermögensaufbau: Du kannst dein Portfolio in einem Tempo aufbauen, das mit der traditionellen Methode unmöglich wäre.
• Effiziente Nutzung des Kapitals: Dein Eigenkapital ist nicht in einer Immobilie gebunden, sondern arbeitet ständig für dich, um neue Assets zu erwerben.
• Maximierung des Hebeleffekts: Du nutzt Fremdkapital, um deine Rendite zu vervielfachen.

 

Die Risiken

• Zinsänderungsrisiko: Steigende Zinsen können neue Kredite deutlich verteuern, was die Rentabilität der neuen Objekte mindert und die Finanzierung belastet.
• Immobilienpreisrisiko: Fällt der Wert deiner Immobilien, schrumpft dein Eigenkapital. Eine Beleihung wird schwieriger oder unmöglich.
• Leerstandsrisiko: Stehen deine Vermietimmobilien leer, musst du die Kredite aus deinen anderen Einkünften bedienen – eine Situation, die bei mehreren Objekten schnell zu finanziellen Engpässen führen kann.
• Die Notwendigkeit einer soliden Bonität: Diese Strategie erfordert eine exzellente Kreditwürdigkeit und eine vertrauensvolle Beziehung zu deiner Bank.

 

4. Die Rolle des Finanz- und Immobilienexperten

Das rollierende Eigenkapital ist kein “Do-it-yourself”-Projekt. Es erfordert Fachwissen, Marktkenntnis und eine präzise Finanzplanung.

Ein unabhängiger Finanzberater oder ein auf Immobilien spezialisierter Experte kann dir bei diesem Vorhaben entscheidend helfen:

• Umfassende Risikoanalyse: Er hilft dir, die Risiken zu verstehen und abzuwägen, welche Strategie zu deiner finanziellen Situation passt.
• Optimale Finanzierungsstruktur: Er vergleicht Angebote von Dutzenden Banken und findet die optimale Finanzierung mit den besten Zinsen und Konditionen.
• Marktkenntnis: Er unterstützt dich bei der Suche nach geeigneten Immobilien, die das Potenzial für eine Wertsteigerung haben.

 

Fazit

Das rollierende Eigenkapital ist eine fortschrittliche und faszinierende Strategie, um im Immobilienmarkt Fuß zu fassen und ein großes Portfolio aufzubauen. Sie ermöglicht es dir, die Hürde des Eigenkapitals zu überwinden und deine Vermögensbildung massiv zu beschleunigen. Doch wie jede leistungsstarke Finanzstrategie ist sie kein “Get-rich-quick”-Scheme, sondern erfordert eine akribische Planung, ein tiefes Verständnis für die Märkte und eine realistische Risikobetrachtung.

Ein erfahrener und unabhängiger Experte ist dabei dein wichtigster Partner. Er hilft dir, die Strategie sauber umzusetzen, die Risiken zu minimieren und die Chancen zu maximieren. So sorgst du nicht nur vor, sondern bist auf deinem Weg zur finanziellen Unabhängigkeit auch wirklich besser-fairsichert.

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Hier erzählen wir von rollierendem Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung bei Vermietobjekten.

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