Bausparvertrag: Zinsen sichern? Das Dilemma zwischen emotionaler Sicherheit und finanzieller Flexibilität

Die Zinsen für Immobilienkredite sind in den letzten Jahren wieder deutlich angestiegen. Das weckt bei vielen, die vom Eigenheim träumen, die Sorge: Wie kann ich mich vor weiter steigenden Zinsen schützen? In dieser Situation wird oft der Bausparvertrag als die perfekte Lösung angepriesen. Er verspricht, die Zinssicherheit in einer unsicheren Zeit zu garantieren.

Das Konzept klingt einfach und beruhigend: Man spart über einige Jahre einen Teil der Bausparsumme an und sichert sich damit das Recht auf ein Darlehen zu einem heute festgelegten, niedrigen Zinssatz. Diese vermeintliche Sicherheit hat den Bausparvertrag zu einem festen Bestandteil der deutschen Finanzlandschaft gemacht.

Doch ist der Bausparvertrag wirklich so eine gute Lösung? Oder ist die emotionale Sicherheit, die er verspricht, ein trügerisches Versprechen, das mit hohen Opportunitätskosten und mangelnder Flexibilität erkauft wird? In diesem Beitrag analysieren wir den Bausparvertrag kritisch und zeigen dir, warum er in vielen Fällen nicht das ideale Finanzprodukt für die moderne Baufinanzierung ist.

 

1. Das Versprechen des Bausparvertrages: Was steckt dahinter?

Ein Bausparvertrag ist ein Finanzinstrument, das drei Phasen durchläuft:

• 1. Die Ansparphase: Du zahlst über einen festgelegten Zeitraum Geld in den Vertrag ein und besparst ihn bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Bausparsumme (meist 40-50 %). In dieser Phase erhältst du einen extrem niedrigen Sparzins.
• 2. Die Zuteilungsphase: Wenn die Bausparsumme und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht sind, wird der Vertrag „zuteilungsreif“. Das heißt, du hast das Recht, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Der genaue Zeitpunkt ist aber oft schwer vorhersehbar.
• 3. Die Darlehensphase: Du erhältst das Darlehen über die restliche Summe zu dem Zinssatz, den du zu Beginn des Vertrags festgelegt hast. Die monatliche Rate ist in dieser Phase oft höher, weil die Tilgung relativ schnell gehen soll.

Das zentrale Verkaufsargument ist die garantierte Zinssicherheit in der Darlehensphase. Wenn du dir vor 10 Jahren einen Zins von 2 % gesichert hast und die Zinsen heute bei 4 % liegen, scheint es, als hättest du alles richtig gemacht. Doch diese Rechnung ist unvollständig.

 

2. Die 3 großen Nachteile der Bauspar-Lösung

Die Bausparlösung hat gravierende Nachteile, die von den Anbietern oft nicht offen kommuniziert werden.

1. Die niedrige Sparzinsphase: Der große Renditeverlust

Der Hauptnachteil des Bausparvertrages liegt in der Ansparphase. Um dir einen niedrigen Darlehenszins zu sichern, musst du im Gegenzug eine sehr niedrige Verzinsung deiner Sparraten akzeptieren.

• Das Problem: In Zeiten niedriger Zinsen lag der Sparzins eines Bausparvertrages oft unter 1 %. Während dein Geld also auf dem Bausparkonto nur minimal wächst, hättest du es in einen ETF-Sparplan investieren und so eine durchschnittliche Rendite von 6-8 % pro Jahr erzielen können.
• Die Opportunitätskosten: Die entgangene Rendite in der Ansparphase ist die Opportunitätskost. Sie ist in vielen Fällen deutlich höher als die Zinsersparnis, die du dir später durch das Bauspardarlehen erhoffst. Du bezahlst die Zinssicherheit also mit einer schlechten Rendite in der Ansparphase.

 

2. Die fehlende Flexibilität und Planbarkeit

Ein Bausparvertrag ist ein unflexibles Finanzinstrument, das sich oft nur schwer an die Realität anpassen lässt.

• Die unklare Zuteilung: Der Zeitpunkt, wann dein Vertrag zuteilungsreif wird, ist nicht fest planbar. Er hängt von der sogenannten Bewertungszahl ab, die auch von der allgemeinen Spar- und Darlehensnachfrage bei deiner Bausparkasse abhängt.
• Das Problem: Was passiert, wenn du deine Traumimmobilie findest, dein Bausparvertrag aber noch nicht zuteilungsreif ist? Du hast dann die Wahl, die Immobilie zu finanzieren und den Bausparvertrag ruhen zu lassen (mit der Folge, dass du die niedrigen Darlehenszinsen nicht nutzen kannst), oder du musst auf die Immobilie verzichten und weiter warten.
• Die Konsequenz: Der Bausparvertrag nimmt dir die Kontrolle über den wichtigsten Teil der Baufinanzierung: den Zeitpunkt des Kaufs.

 

3. Das „Zwei-in-Eins“-Problem

Ein Bausparvertrag versucht, zwei unterschiedliche Finanzziele in einem Produkt zu vereinen: das Sparen und das Darlehen. Er ist aber kein gutes Sparprodukt und auch kein gutes Darlehensprodukt.

• Ein schlechtes Sparprodukt: Aufgrund des niedrigen Sparzinses ist er ineffizient und lässt dein Geld kaum wachsen.
• Ein unflexibles Darlehensprodukt: Die Zuteilung ist unklar, und du musst die strengen Bedingungen der Bausparkasse erfüllen, um das Darlehen zu erhalten. Die Bausparlösung ist also eine Kompromisslösung, die in beiden Bereichen nicht überzeugt.

 

3. Die bessere Strategie: Separieren, optimieren, flexibel bleiben

Die klügere und flexiblere Strategie besteht darin, das Sparen und die Finanzierung strikt voneinander zu trennen.

Schritt 1: Effizientes Sparen für das Eigenkapital

Spare dein Eigenkapital in Produkten, die eine gute Rendite erzielen und liquide sind. Ein ETF-Sparplan, der monatlich in einen breit gestreuten Index wie den MSCI World investiert, bietet die besten Renditechancen. Ein Teil des Geldes kann auch in Tagesgeld oder Festgeld geparkt werden, um jederzeit verfügbar zu sein.

 

Schritt 2: Optimale Darlehensplanung mit einem unabhängigen Berater

Wenn du deine Traumimmobilie findest und bereit bist zu finanzieren, gehe zu einem unabhängigen Finanzierungsmakler. Er kann den gesamten Markt überblicken und das für dich beste Darlehen mit den besten Konditionen finden – unabhängig davon, wie die Zinslage gerade ist.

 

Schritt 3: Den Bausparvertrag als Zusatzinstrument nutzen

Wenn du dennoch die Zinssicherheit schätzt, kann ein Bausparvertrag als kleiner Baustein in deiner Gesamtfinanzierung sinnvoll sein, beispielsweise als Absicherung für ein späteres Forward-Darlehen oder für eine geplante Modernisierung. Er sollte aber nicht die zentrale Säule deiner Finanzierung sein.

 

Fazit

Der Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, das die Sehnsucht nach Zinssicherheit in einer unsicheren Zeit nutzt. Doch die vermeintliche Sicherheit wird mit hohen Opportunitätskosten in der Ansparphase und einer großen mangelnden Flexibilität erkauft.

Die klügere Strategie ist es, das Sparen und die Finanzierung zu trennen. Sorge mit effizienten Produkten für den Aufbau deines Eigenkapitals und finde dann mit einem unabhängigen Berater die beste Finanzierung. So behältst du die Kontrolle über den Zeitpunkt deines Immobilienkaufs und sorgst dafür, dass dein Traum vom Eigenheim nicht durch starre Regeln und niedrige Renditen ausgebremst wird.

Aktuell erreicht uns immer öfter die Frage, ob es sinnvoll ist, sich bei den steigenden Zinsen die aktuellen Konditionen mit Bausparverträgen zu sichern. Dabei kommt es auf die Gesamtbetrachtung einer Immobilienfinanzierung von der Gesamtgröße und im Zusammenspiel mit einem weiteren Bankdarlehen an. Mehr erklären wir im Video und dem dazu gehörigen Blogartikel.

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