Der Tilgungssatz im Annuitätendarlehen: Der entscheidende Hebel für deine Baufinanzierung (Teil 3)

Du hast in unseren vorherigen Teilen das Grundprinzip des Annuitätendarlehens kennengelernt und weißt, wie du dich vor dem Risiko der Anschlussfinanzierung schützt. Nun kommen wir zum letzten, aber vielleicht wichtigsten Faktor deiner Baufinanzierung: dem Tilgungssatz. Du fragst dich, wie ein scheinbar kleiner Prozentsatz so eine große Auswirkung auf die Gesamtdauer und die Kosten deines Kredits haben kann? Und wie du die für dich optimale Rate findest, die dein Budget schont und dich schneller ans Ziel bringt?

Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer fokussieren sich bei der Finanzierung vor allem auf den Zinssatz. Dieser ist zweifellos wichtig, aber die größte finanzielle Stellschraube in deiner Baufinanzierung ist der Tilgungssatz. Das ist der Prozentsatz deiner Darlehenssumme, den du im ersten Jahr des Kredits tilgst. Auch wenn deine monatliche Rate stabil bleibt (wie in Teil 1 erklärt) und der Tilgungsanteil innerhalb dieser Rate steigt, ist die Höhe des initialen Tilgungssatzes der Schlüssel, der darüber entscheidet, wie schnell du schuldenfrei bist und wie viel Zinsen du insgesamt an die Bank zahlst.

In diesem dritten und letzten Teil unserer Reihe erklären wir dir, warum der Tilgungssatz ein so mächtiger Hebel ist und welche strategischen Überlegungen du anstellen musst, um deine Baufinanzierung zu perfektionieren.

 

Die enorme Auswirkung des Tilgungssatzes

Der Tilgungssatz hat einen direkten und massiven Einfluss auf zwei entscheidende Faktoren:

1. Die Gesamtlaufzeit deines Kredits: Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Dauer deiner Rückzahlung dramatisch.
2. Die Gesamtzinskosten: Da sich die Tilgung positiv auf die Restschuld auswirkt, zahlst du über die Laufzeit deutlich weniger Zinsen.

Ein einfaches Beispiel zur Veranschaulichung:

Nehmen wir an, du nimmst einen Kredit über 300.000 € zu einem Zinssatz von 4,0 % auf.

• Mit 1 % Tilgungssatz: Deine monatliche Rate liegt bei ca. 1.250 €. Du benötigst über 48 Jahre, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen, und zahlst dabei rund 300.000 € nur an Zinsen.
• Mit 2 % Tilgungssatz: Deine monatliche Rate liegt bei ca. 1.500 €. Der Kredit ist in etwa 33 Jahren zurückgezahlt, und deine Zinskosten sinken auf rund 200.000 €.
• Mit 3 % Tilgungssatz: Deine monatliche Rate liegt bei ca. 1.750 €. Der Kredit ist bereits in etwa 25 Jahren getilgt. Die Zinskosten reduzieren sich auf rund 150.000 €.

Wie du siehst, hat die Erhöhung des Tilgungssatzes von 1% auf 3% deine monatliche Rate nur um 500 € erhöht, aber deine Laufzeit fast halbiert und dir unglaubliche 150.000 € an Zinskosten erspart.

 

Flexibilität ist König: Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel

Ein guter Baufinanzierungsvertrag zeichnet sich nicht nur durch einen niedrigen Zinssatz aus, sondern auch durch seine Flexibilität.

• Sondertilgungen: Achte darauf, dass dein Darlehen die Möglichkeit zu Sondertilgungen bietet. Damit kannst du einmalige Zahlungen (z.B. aus Bonuszahlungen oder Erbschaften) leisten, um deine Restschuld zusätzlich zu senken und die Gesamtlaufzeit weiter zu verkürzen – oft bis zu 5% pro Jahr, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
• Tilgungssatzwechsel: Einige Banken bieten die Option, den Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist kostenlos zu wechseln. So kannst du deine Rate senken, falls sich deine finanzielle Situation verschlechtert, oder erhöhen, wenn du es dir leisten kannst, schneller zu tilgen.

 

Die Rolle des Experten: Deine Baufinanzierung auf den Punkt bringen

Die Wahl des richtigen Tilgungssatzes ist ein Balanceakt. Du musst eine Rate finden, die einerseits realistisch in dein monatliches Budget passt und dir einen gewissen Puffer lässt, andererseits aber hoch genug ist, um dir langfristig massive Kosten zu ersparen.

Ein unabhängiger Baufinanzierungsexperte ist hierbei unverzichtbar. Er hilft dir:

• Die für dich passende Tilgungshöhe zu berechnen, die dein Budget nicht überfordert.
• Die Angebote der Banken auf ihre Flexibilität zu prüfen (Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel).
• Eine ganzheitliche Finanzierungsstrategie zu entwickeln, die deine finanziellen Möglichkeiten optimal nutzt.

Vergiss nicht: In der Baufinanzierung sind es oft die kleinen Prozente, die am Ende über den großen Erfolg entscheiden.
Was kann man tun, damit bei einer Zins-Neuvereinbarung die Rate weiter klein zu halten, obwohl der Zins gestiegen ist. Die Tilgung senken? Macht das Sinn?

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